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在三四線城市如何投資一家賺錢的庭院休閑民宿?(上)

2021-05-08 16:16:52

             由于文章篇幅過長,分為上下兩章進行講述,下半部分擇日分享!敬請期待!

   特別提示:本篇文章的內容適用于鄉村休閑民宿設計,農家樂設計和休閑農莊設計。為了在互聯網上更好的分享我們的價值和觀點,選擇我們的真實案例《花園日記》來闡述如何在三四線城市利用自建民房及庭院投資一家賺錢的庭院休閑民宿?有幸遇見,您請對號入座。


   圖片1_副本.jpg

 

  五一節休假結束了,《花園日記》從202143號開始營業也一個月了??粗顿Y人朋友圈里的熱鬧景象,能體會到她們的喜悅。這個項目從三位投資人找我們伍意設計做規劃設計開始,過程中的點點滴滴歷歷在目,作為項目設計方,我還是想復盤,把其中的優劣得失整理出來,分享給想投資鄉村休閑項目的人,一方面拋磚引玉,期望聽到不同的聲音,精進自己!另一方面,也可以給大量鄉村休閑項目投資人做些參考,趨利避害,期望出現更多精益創業的優質項目。

  

圖片2_副本.jpg 

  緣起

  20209月,三位從小玩到大的閨蜜,想一起做點事,自己創業。其中一位寶媽在城市郊區有一棟閑置的自建樓,樓房掩映在一片川西竹林中,旁邊還有一片900平米的花圃。三人看見當地庭院咖啡休閑不錯,準備用這個場地開一家庭院咖啡館,可以喝茶,品咖啡,吃烤肉……在當地找了兩家裝修公司,開始做設計。

  

 

   

  其中一個投資人在朋友圈看到我們伍意設計專業做鄉村休閑項目設計,抱著多找一家,多比較的心理邀請我們去看現場,交流。

  我們為什么目的而設計?設計什么?

  見到三位寶媽投資人,我們想聽聽她們的設計訴求。

  “我們這里可以喝茶,喝咖啡

  “我們想做個亭子,可以坐在外面

  “我們要賣烤肉

  “弄不弄麻將,我們還沒考慮清楚

  “吳老師,你要給我們考慮預算不能太高,我們三個都是剛創業!”

  ……這個項目到底要做什么,三位投資人還沒有清晰的定位,以我們的經驗,這時候做規劃設計是沒什么意義的!設計是一個工具,它要表達項目的商業訴求,為投資人和消費者創造價值。

  我們明顯的感受到她們創業的風險很高,這種盲目性和我們幾年前經歷《今辰入畫》庭院咖啡館相似度極高。

  “以我們的經驗,這個地方經營咖啡和茶飲,很難賺錢!室內裝修和庭院景觀打造要達到消費者的興奮點要花費的資金不少!”

  “這個地方離市區就幾分鐘車程,不能與城里的同類項目形成明顯的差異化,就很難把城里客群吸引過來

  “用逆向思維,以我們的投資預算反推我們能做多少消費場景(工程量),控制成本和效果!”

  “聚焦客群,不是十六歲到六十歲人的生意都做,而是去做一部分客群的生意,項目就去迎合這部分客群的審美和需求!”

  “至于具體經營哪些項目,就以我們瞄準的這部分客群為導向,解決他們的吃喝玩樂!”

  “希望接待散客還是團體,他們對消費場景的要求和交付成本都有很大的區別。

  ……三位寶媽聽得有些云里霧里,雖然不是很確定,但他們都覺得有道理。問了一下設計費多少,就結束了現場交流。

  兩天后,她們來到我們公司,再次討論,遵循我們的建議:

  1、 項目以主題聚會為主,含閨蜜聚、生日派對、產品發布會、求婚派對、小型會議……提供場景布置,活動策劃及配套的吃喝服務。以團客為主!(成本比散客低,收益高)場景設計匹配這些功能需要!

  2、 以35歲前的年輕客群為主(她們的消費觀念和消費力都很有商業價值),室內裝修和庭院花園設計出來的效果要引起這部分客群的共鳴!

  3、 捋順正常狀態下的營收,利潤和成本,反推投資成本應該控制在什么范圍:散客消費模式大概率是不賺錢或虧損,必須做團客,這個地方才會盈利;主題聚會是市場痛點和消費者癢點,市場空間很大,同行少。供求關系會有市場紅利給我們,盈利空間很大。

  三位投資人欣然接受我們的策劃思路,盡管對設計費有點不舍得(投資人馬女士說:吳老師,其他兩家設計師都給我們出效果圖了,我們都沒給設計費!),我們的合作還是拉開了序幕!--------設計師給投資人的永遠不應該是效果圖,她們真正要的是設計師對她們項目的解決方案!設計師真正的價值在解決問題!


  展開設計

  在明確了方向和目的之后,我們的設計工作變得簡單:設計要吸引人關注,幫助項目曝光引流;設計要利用庭院創造差異化價值,贏得目標客群到店;設計要提高坪效,有效控制成本!

  1、 結合場地因素做好室內外功能的合理安排:室內裝飾裝修簡潔,把消費者視線交給家具和場景軟裝。把一樓空間較大化通透,客人在室內能看見花園。

  2、 庭院,對居住在電梯公寓的城市人群來說是很大的吸引力。我們設計師要利用這一點吸引客人!同時要把季節對庭院使用的負面影響減到相對較小。

  3、 庭院里以水景T臺為核心公區,為聚會,走秀,團建,產品發布及游戲互動提供體驗場景;兩個玻璃花房為相對私密的體驗單元,團客之余也可以為散客使用。

  4、 項目位于四線城市,做存量市場,設計要賦能項目傳播---利用抖音,微信和小紅書等自媒體幫助傳播。(不能像大多數餐飲一樣上美團或公眾號推廣,屬性不匹配,成本高,效果差)

  5、 取名花園日記-----記錄生活中醉美的瞬間。方便記憶,傳播和搜索!

  

  

  設計方案的效果圖呈現出來,三位投資人和她們的朋友都很喜歡。

  效果沒有問題,她們身邊的很多朋友都很期待。她們擔心預算和效果之間會有比較大的差距,我們根據十多年的工作經驗判斷,差距完全在百分之十以內,三四萬的偏差是可以接受的,關鍵在于落地執行工程中的施工,家具,設備,植物和軟裝。落地管理、進度和時間節點把控都很關鍵!這個項目原本是可以省一部分錢,控制在當初預算之內的,Z后還是因為投資人認知,比設計之前的預算超了百分之八!(我會在后面的總結里分享出來)

         由于文章篇幅過長,分為上下兩章進行講述,下半部分擇日分享!敬請期待!


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